أبرز النقاط
- يمكن للوافد الذي يشتري منزله الأول أن يقترض حتى ٨٠٪ من عقار تقل قيمته عن ٥ ملايين درهم، و٧٠٪ فوق ذلك.
- العقارات الثانية والاستثمارية لها نسب أقل: ٦٠٪ للوافدين و٦٥٪ للمواطنين.
- العقار المشترى على الخارطة سقفه ٥٠٪ بصرف النظر عن نوع المشتري.
في هذه الصفحة
نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) هي قيمة القرض مقسومة على قيمة العقار. فنسبة ٨٠٪ على منزل بقيمة ٢ مليون درهم تعني قرضًا بمليون و٦٠٠ ألف درهم ودفعة أولى ٤٠٠ ألف درهم. ويعمل المقرضون في الإمارات ضمن أقصى نسب يحددها المصرف المركزي، والدفعة الأولى التي تحتاجها تأتي مباشرة من تلك الحدود.
يعرض هذا المقال الحدود القصوى الحالية، ويشرح الفئات، ويبيّن كيف تتغير الدفعة الأولى بحسب المشتري والسعر.
الحدود القصوى التي يضعها المصرف المركزي
ينشر المصرف المركزي الإماراتي الحدود القصوى لنسب التمويل إلى القيمة في لائحة الرهون العقارية. وهي سقوف: يجوز للمقرض أن يطبّق حدودًا أقل، وتتوقع اللائحة من المقرضين أن يكونوا أكثر تحفظًا حيثما ترتفع المخاطر.
| المشتري والغرض | قيمة العقار | أقصى نسبة تمويل |
|---|---|---|
| مواطن إماراتي، منزل أول (يسكنه المالك) | حتى ٥ ملايين درهم | ٨٥٪ |
| مواطن إماراتي، منزل أول | أكثر من ٥ ملايين درهم | ٧٥٪ |
| مواطن إماراتي، منزل ثانٍ أو استثماري | أي قيمة | ٦٥٪ |
| وافد، منزل أول (يسكنه المالك) | أقل من ٥ ملايين درهم | ٨٠٪ |
| وافد، منزل أول | أكثر من ٥ ملايين درهم | ٧٠٪ |
| وافد، منزل ثانٍ أو استثماري | أي قيمة | ٦٠٪ |
| أي مشترٍ، عقار على الخارطة | أي قيمة | ٥٠٪ |
تنص اللائحة على أن كل مقترض يمكنه أن يطالب بعقار واحد فقط ضمن فئة الإسكان الذاتي. أما المنزل الثاني أو العقار المشترى للتأجير فيقع ضمن الفئات الأدنى.
ماذا تعني الحدود للدفعة الأولى
لنأخذ وافدًا يشتري منزله الأول بسعر ٢ مليون درهم. أقصى نسبة هي ٨٠٪، فأكبر قرض يمكن للمقرض أن يمنحه هو مليون و٦٠٠ ألف درهم، ويجب أن تكون الدفعة الأولى ٤٠٠ ألف درهم على الأقل. وتُدفع تكاليف الشراء مثل رسوم تسجيل التصرف لدى دائرة الأراضي والأملاك فوق هذه الدفعة.
المشتري نفسه إذا اشترى منزلًا ثانيًا بسعر ٢ مليون درهم تنطبق عليه نسبة ٦٠٪. فينخفض القرض إلى مليون و٢٠٠ ألف درهم، وترتفع الدفعة الأولى إلى ٨٠٠ ألف درهم. وهذا الفرق هو سبب احتياج المستثمرين غالبًا إلى نقد أكبر بكثير من المشتري الذي يشتري منزله الأول لنفس العقار.
العقار المشترى على الخارطة يخضع لسقف ٥٠٪. فعلى شقة على الخارطة بسعر ١٫٥ مليون درهم، أكبر مبلغ يمكن تمويله في البداية هو ٧٥٠ ألف درهم. ويُخطط لبقية المبلغ عادةً وفق جدول الدفعات والتسليم، كما يشرح دليل تمويل التسليم.
حدود أخرى تسري مع نسبة التمويل إلى القيمة
- أقصى مدة للقرض: تحدد اللائحة أقصى مدة للرهن بـ٢٥ سنة.
- نسبة الدين إلى الدخل: تُحدّ الأقساط الشهرية بـ٥٠٪ من الدخل، كما يشرح مقالنا عن نسبة الدين إلى الدخل.
- أقصى مبلغ تمويل: يمكن لمواطني الإمارات الاقتراض حتى ثماني سنوات من الدخل السنوي، والوافدين حتى سبع سنوات.
- مصدر السداد: يجب أن يأتي السداد من الراتب أو من دخل تجاري أو إيجاري يمكن التحقق منه، لا من مكافأة نهاية الخدمة.
قائمة مراجعة قبل اختيار العقار
- تأكد من فئتك (مواطن أو وافد) وهل سيكون هذا العقار هو الوحيد الذي تسكنه كمالك.
- احسب الدفعة الأولى وفق نسبة التمويل التي تنطبق على السعر الذي تنظر إليه.
- أضف تكاليف الشراء فوقها، باستخدام الحاسبة.
- اسأل المقرض هل يطبّق نسبة أقل من الحد النظامي.
كيف يُقيَّم العقار
تُحسب نسبة التمويل إلى القيمة على القيمة التي يقبلها المقرض، لا على السعر المذكور في اتفاقية البيع. ويشترط المصرف المركزي تقييمًا مستقلًا في الموقع من طرف ثالث مؤهل قبل أن يلتزم المقرض بالقرض. ويجب أن يكون المقيّم مستقلًا عن المقترض والبائع والمطوّر، وألا يعكس التقرير زيادات متوقعة في الأسعار مستقبلًا.
يبرز هذا الأمر حين تتفق على سعر أعلى من القيمة السوقية. فإن جاء التقييم أقل، يُحصر القرض عند الرقم الأقل، ويجب تغطية الفرق بين السعر والقرض من أموالك الخاصة. اطلب من الوسيط أن يشرح لك إجراءات التقييم مبكرًا، لتتمكن من التفاوض أو تعديل ميزانيتك قبل توقيع اتفاقية البيع.
من أين يمكن أن تأتي الدفعة الأولى
تتوقع اللائحة أن تأتي الدفعة الأولى من مواردك الخاصة، لا من اقتراض آخر. فقرض شخصي أو سحب من بطاقة ائتمان لتمويل الدفعة الأولى غير مقبول وفق إطار المصرف المركزي، ويُتوقع من المقرضين أن يوضحوا ذلك في سياساتهم الإقراضية. احتفظ بكشوف تُظهر مصدر دفعتك الأولى، لأن المقرضين يطلبونها.
المصادر
- دليل قواعد المصرف المركزي الإماراتي، لائحة الرهون العقارية، المادة ٣ (النسب المهمة): نسب التمويل إلى القيمة والمدة وأقصى مبلغ تمويل. النسخة المدمجة ٢ بتاريخ ٨ أبريل ٢٠٢٠.
- تمت المراجعة مقابل المصدر أعلاه في ٢٧ أكتوبر ٢٠٢٦. الأمثلة توضيحية.
الأسئلة الشائعة
تحدد اللائحة ٨٠٪ للمنزل الأول الذي يسكنه الوافد وقيمته أقل من ٥ ملايين درهم. ويجوز للمقرضين تطبيق نسب أقل، وقد تعامل البنوك فئات مثل غير المقيمين بشكل مختلف.
تنص اللائحة على أن تأتي الدفعة الأولى من مواردك الخاصة، لا من قروض شخصية أو بطاقات ائتمان. ولا يعتبر المقرضون الأصول الأخرى وسيلة لتجاوز سقف نسبة التمويل.
تُحسب على قيمة العقار. يطلب المقرض تقييمًا مستقلًا، ويُقاس القرض بالقيمة التي يقبلها، وقد تكون أقل من السعر.
هذا المقال معلومات عامة عن التمويل العقاري في الإمارات، صحيحة بحسب علمنا بتاريخ ٢٧ أكتوبر ٢٠٢٦. وهو ليس نصيحة مالية. تتغيّر الأسعار والرسوم ومعايير التمويل، وتحدّدها كل جهة تمويل وجهة منظِّمة — فتحقّق من التفاصيل لحالتك.
