نسبة الدين إلى الدخل: كيف تحسب البنوك في الإمارات المبلغ الذي يمكنك اقتراضه

يبدأ معظم الناس حديثهم عن الرهن العقاري بسؤال واحد: كم يمكنني أن أقترض؟ والجواب يعتمد على السعر الذي يعجبك بدرجة أقل مما يعتمد على مقدار دخلك الذي يذهب كل شهر إلى التزامات قائمة. تقيس البنوك ذلك بـنسبة الدين إلى الدخل (DBR)، أي نسبة الدخل التي تذهب إلى سداد الديون، بما فيها قسط الرهن الجديد.

يشرح هذا المقال كيف تعمل النسبة، ولماذا يختبر المقرض وضعك المالي بسعر أعلى من السعر الذي تُعرض عليك، وكيف تقدّر وضعك بنفسك قبل أن تتحدث إلى أي بنك.

حد الـ٥٠٪ الذي وضعه المصرف المركزي

يحدّد المصرف المركزي الإماراتي الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل لمقرضي الرهن العقاري بـ٥٠٪ من الراتب الإجمالي وأي دخل منتظم من مصدر محدد. ولا يجوز للمقرض أن يعتبر الـ٥٠٪ هدفًا تلقائيًا، إذ تطلب اللائحة أن يأخذ في الاعتبار ظروف كل مقترض، فيجوز أن يوافق على مبلغ أقل من الحد الأقصى.

لا يُحتسب إلا الدخل الموثوق والمستدام. وتنص اللائحة على أن المكافآت وغيرها من الدخل غير المعتاد أو المؤقت ينبغي أن تُخصم، أو أن تُستبعد إن لم تكن مضمونة. ويجب أن يأتي السداد من الراتب أو من دخل تجاري أو إيجاري يمكن التحقق منه، ولا يجوز استخدام مكافأة نهاية الخدمة في سداد الرهن.

لماذا تختبر البنوك القرض بسعر أعلى

يجب على المقرض أن يتحقق من قدرتك على الاستمرار في السداد إذا ارتفعت أسعار الفائدة. وتطلب اللائحة أن يختبر القرض بسعر أعلى بنقطتين إلى أربع نقاط مئوية من السعر الحالي، بحسب موقع أسعار الفائدة في الدورة. وإذا كان العرض يبدأ بسعر تمهيدي، يُستخدم السعر الذي يسري بعد انتهاء تلك الفترة في الاختبار.

لهذا قد يكون المبلغ الذي توافق عليه البنوك أقل من الرقم الذي تراه في الحاسبة بسعر اليوم. إنه هامش أمان، وليس حكمًا على شخصك.

مثال محسوب

لنفترض أن راتبك الإجمالي ٣٠٬٠٠٠ درهم شهريًا، ولديك قرض سيارة يُسدَّد بمبلغ ١٬٥٠٠ درهم شهريًا. يسمح حد الـ٥٠٪ بأقساط ديون إجمالية تصل إلى ١٥٬٠٠٠ درهم. بعد قسط السيارة يتبقى ١٣٬٥٠٠ درهم شهريًا للرهن.

توضح الأرقام الفكرة: مقرض يختبر القرض عند +٣ نقاط سيوافق تقريبًا على ١٫٨٣ مليون درهم على هذه الأرقام، لا على ٢٫٤٣ مليون درهم كما توحي حسبة بسيطة بسعر ٤٫٤٩٪. وقد تنطبق حدود أخرى أيضًا، مثل حدود نسبة التمويل إلى القيمة، وبالنسبة للوافد الذي يشتري منزله الأول، حد أقصى للتمويل يعادل سبع سنوات من الدخل السنوي.

ما الذي تفعله قبل التقديم

1. ١
   اكتب كل التزام شهري

   قروض السيارة والقروض الشخصية والحد الأدنى لبطاقات الائتمان وأي أقساط أخرى. وقد يحسبها المقرض كاملة حتى إن لم تستخدم البطاقة كثيرًا.

2. ٢
   تحقق مما إذا كنت تستطيع السداد بسعر أعلى

   احسب القسط عند نقطتين إلى أربع نقاط فوق السعر الذي تفكر فيه. وإن بدا ذلك ضيقًا، فاقترض مبلغًا أقل أو سدّد جزءًا من الديون القائمة أولًا.

3. ٣
   اسأل أي دخل سيحسبه البنك

   اسأل كيف تُعامَل المكافآت والبدلات والعمولات، فقد تُخصم هذه المبالغ أو تُستبعد.

4. ٤
   حافظ على مستنداتك مرتبة

   شهادات الراتب وكشوف الحساب وكشوف القروض تسرّع التحقق، وهو ما تُلزم اللائحة المقرضين بإجرائه بعناية.

أخطاء شائعة

• افتراض أن الحد الأقصى للنسبة هو المبلغ الذي ستُعرض عليك. فقد يضع المقرض حدًا أدنى.
• نسيان أن القرض الذي يوشك على الانتهاء ما زال يُحتسب حتى يُسدَّد.
• الاعتماد على المكافأة في تقدير القدرة على السداد بينما يعتبرها البنك غير مضمونة.
• الاقتراض بين الموافقة المبدئية وإتمام الصفقة، فقد يغيّر ذلك الحسبة.

لمعرفة صورة أوسع عن النقد الذي تحتاجه عند الشراء، اقرأ التكلفة الحقيقية لشراء عقار في دبي. ولمعرفة المبلغ الذي يمكن اقتراضه مقابل قيمة العقار، انظر حدود نسبة التمويل إلى القيمة في الإمارات.

المصادر

• دليل قواعد المصرف المركزي الإماراتي، لائحة الرهون العقارية، المادة ٢ (إدارة المخاطر) والمادة ٣ (النسب المهمة)، النسخة المدمجة ٢ بتاريخ ٨ أبريل ٢٠٢٠.
• تمت المراجعة مقابل المصادر أعلاه في ٢٧ أكتوبر ٢٠٢٦. الأرقام في المثال توضيحية من إعداد Mortgage Hub.