أبرز النقاط
- تُسعَّر الأسعار المتغيّرة للرهون في الإمارات عادةً على أساس إيبور مضافًا إليه هامش ثابت للبنك.
- تمنح الأسعار الثابتة يقينًا لمدة ١–٥ سنوات، ثم تتحوّل عادةً إلى سعر متغيّر «لاحق».
- على قرض بقيمة ١٫٦ مليون درهم لمدة ٢٥ سنة، يضيف كل ارتفاع بنسبة ١٪ نحو ٨٨٠–٩٦٠ درهمًا شهريًا.
- تحدّ الجهات المنظِّمة رسوم السداد المبكر بـ١٪ من الرصيد أو ١٠٬٠٠٠ درهم، أيهما أقل.
في هذه الصفحة
الاختيار بين السعر الثابت والمتغيّر من أكبر القرارات في أي رهن عقاري — وفي الإمارات يرتبط ارتباطًا وثيقًا بمؤشر واحد: إيبور. وفهم آلية عمله يسهّل كثيرًا مقارنة العروض ومعرفة ما قد تفعله أقساطك مستقبلًا.
ما هو إيبور؟
إيبور (سعر الفائدة بين البنوك في الإمارات) هو السعر الذي تقرض به البنوك الإماراتية بعضها بعضًا، ويُنشر يوميًا تحت إشراف المصرف المركزي لعدة آجال — شائعها شهر وثلاثة أشهر وستة أشهر. ولأن الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، يميل إيبور إلى التحرك في اتجاه أسعار الفائدة الأمريكية نفسه.
وتُعرض أسعار الرهون المتغيّرة عادةً على أنها إيبور مضافًا إليه هامش — مثل «إيبور لثلاثة أشهر + ١٫٥٠٪». ويبقى الهامش ثابتًا طوال عمر المنتج؛ أما جزء إيبور فيُعاد ضبطه دوريًا، فقد يرتفع قسطك أو ينخفض.
كيف تعمل الرهون ذات السعر الثابت
مع السعر الثابت، يبقى السعر نفسه طوال فترة متفق عليها — شائعها ١ أو ٢ أو ٣ أو ٥ سنوات. ويكون قسطك الشهري متوقَّعًا في تلك الفترة، مهما حدث لإيبور. وعند انتهاء الفترة الثابتة، يتحوّل القرض عادةً إلى سعر لاحق (تحوّل)، هو عادةً إيبور مضافًا إليه هامش مذكور في خطاب عرضك.
كيف تعمل الرهون ذات السعر المتغيّر
يتبع السعر المتغيّر (أو العائم) إيبور. فإذا انخفضت الأسعار انخفض قسطك، وإذا ارتفعت ارتفع. وتتضمّن بعض المنتجات المتغيّرة حدًّا أدنى للسعر (أرضية) يمنع انخفاض السعر دون مستوى معيّن حتى لو انخفض إيبور — تحقّق من ذلك في الشروط.
كم يكلّف تغيّر السعر فعلًا
إليك أثر الأسعار المختلفة على القرض نفسه: ١٬٦٠٠٬٠٠٠ درهم على ٢٥ سنة (مثل منزل بقيمة ٢٬٠٠٠٬٠٠٠ درهم بدفعة أولى ٢٠٪). والأقساط لرهن سداد قياسي.
| سعر الفائدة | القسط الشهري (درهم) | إجمالي الفائدة على ٢٥ سنة (درهم) |
|---|---|---|
| ٣٫٤٩٪ | ٨٬٠٠١ | ٨٠٠٬٤٢٠ |
| ٣٫٩٩٪ | ٨٬٤٣٧ | ٩٣٠٬٩٦٧ |
| ٤٫٤٩٪ | ٨٬٨٨٤ | ١٬٠٦٥٬٢٧٢ |
| ٤٫٩٩٪ | ٩٬٣٤٤ | ١٬٢٠٣٬٢٣٦ |
| ٥٫٤٩٪ | ٩٬٨١٦ | ١٬٣٤٤٬٧٥٤ |
| ٥٫٩٩٪ | ١٠٬٢٩٩ | ١٬٤٨٩٬٧١٣ |
يضيف كل ارتفاع بنقطة واحدة نحو ٨٨٠–٩٦٠ درهمًا شهريًا ونحو ٢٦٥٬٠٠٠–٢٩٠٬٠٠٠ درهم فائدة على كامل المدة. ولهذا يهمّ اختبار التحمّل: قبل أن تختار المتغيّر، تأكد من قدرتك على تحمّل القسط لو ارتفعت الأسعار نقطة أو نقطتين. ويقوم تبويب حساسية السعر في حاسبتنا بذلك لأرقامك أنت.
أيهما تختار؟
قد يناسبك السعر الثابت إذا…
- أردت اليقين بينما ميزانيتك ضيقة، مثلًا في السنوات الأولى بعد الشراء.
- توقّعت ارتفاع الأسعار، أو فضّلت ببساطة ألا تتحمّل المخاطرة.
- كان من غير المرجح أن تبيع أو تعيد التمويل خلال الفترة الثابتة.
وقد يناسبك السعر المتغيّر إذا…
- كان في ميزانيتك متسع لاستيعاب أقساط أعلى.
- توقّعت انخفاض الأسعار، أو أردت مرونة لسداد مبالغ إضافية أو السداد المبكر.
- خطّطت للبيع أو إعادة التمويل في المستقبل القريب.
السداد الإضافي والسداد المبكر والتحويل
تحدّ قواعد المصرف المركزي رسوم السداد المبكر بـ١٪ من الرصيد القائم أو ١٠٬٠٠٠ درهم، أيهما أقل. وتتيح جهات تمويل كثيرة أيضًا سدادًا جزئيًا مسبقًا كل سنة، أحيانًا دون رسوم حتى حد معيّن. ونهاية الفترة الثابتة غالبًا أفضل وقت للمراجعة — اطّلع على خدمة إعادة التمويل.
لا ننشر أسعارًا مباشرة لأنها تتغيّر كثيرًا وتعتمد على ملفك. ويمكن لمستشار مقارنة العروض الثابتة والمتغيّرة الحالية بين جهات التمويل لحالتك — اسألنا من هنا.
المصادر
- مصرف الإمارات المركزي، أسعار إيبور: إيبور هو سعر الفائدة المرجعي للإقراض بين البنوك في الإمارات، ويُنشر لآجال ليلة واحدة وأسبوع وشهر وثلاثة أشهر وستة أشهر وسنة.
- الكتاب القواعدي لمصرف الإمارات المركزي، الملحق رقم (2): يُحدَّد السداد المبكر والجزئي لقروض السكن بحد أقصى 1٪ من الرصيد القائم أو 10,000 درهم، أيهما أقل.
- روجعت الأرقام مع المصادر أعلاه في 29 أكتوبر 2026. أما مدد الفترات الثابتة وهوامش البنوك والأسعار في جدول المقارنة فهي توضيحية أو معتادة في السوق وتحدّدها كل جهة تمويل؛ والجدول محسوب من Mortgage Hub.
الأسئلة الشائعة
لا. سعر الأساس هو سعر السياسة النقدية للمصرف المركزي؛ أما إيبور فهو سعر الإقراض بين البنوك. وعادةً يتحركان في الاتجاه نفسه.
يستخدم معظمها إيبور لشهر أو ثلاثة أشهر أو ستة أشهر. ويحدّد الأجل عدد مرات إعادة ضبط سعرك.
غالبًا نعم، إما لدى بنكك الحالي أو بإعادة التمويل لدى جهة جديدة. وتنطبق رسوم وشروط أهلية.
هذا المقال معلومات عامة عن التمويل العقاري في الإمارات، صحيحة بحسب علمنا بتاريخ ٢١ أكتوبر ٢٠٢٦. وهو ليس نصيحة مالية. تتغيّر الأسعار والرسوم ومعايير التمويل، وتحدّدها كل جهة تمويل وجهة منظِّمة — فتحقّق من التفاصيل لحالتك.
