أبرز النقاط
- يحتسب المقرض الدخل الموثوق والمستدام فقط، ويخصم الدخل غير المضمون.
- يجب أن يأتي السداد من دخل تجاري أو إيجاري يمكن التحقق منه، ولا يجوز استخدام مكافأة نهاية الخدمة.
- السجلات التجارية الواضحة والمتسقة عادة أهم من حجم الربح في سنة واحدة.
في هذه الصفحة
يستطيع الموظف عادةً أن يقدّم عقد العمل وقسائم الراتب وتحويل الراتب إلى حسابه البنكي. أما صاحب العمل الحر أو مالك الشركة فيحتاج إلى إظهار الشيء نفسه بطريقة أخرى: أن الدخل حقيقي ومتكرر ومرجح للاستمرار. وتطبّق البنوك في الإمارات القواعد نفسها على الجميع، لكن الأدلة التي تطلبها تختلف.
يشرح هذا المقال كيف تطبّق القواعد على المشترين الذين يعملون لحسابهم، وما يطلبه المقرضون عادةً، وكيف تستعد. ولا يعد بنتيجة بعينها، لأن كل مقرض يضع معاييره ضمن إطار المصرف المركزي.
ما تقوله اللائحة عن الدخل
تطلب لائحة المصرف المركزي للرهون العقارية من المقرضين أن يتحققوا من الدخل والمعلومات المالية الأخرى بشكل سليم، وأن يحتفظوا بسجل لطريقة ذلك. ولا يُحتسب في تقدير قدرة المقترض على السداد إلا الدخل الموثوق والمستدام. وينبغي خصم المكافآت وغيرها من الدخل غير المعتاد أو المؤقت، أو استبعادها إن لم تكن مضمونة.
يجب أن يأتي السداد من الراتب أو من دخل تجاري أو إيجاري يمكن التحقق منه. وتنطبق على صاحب العمل الحر نسبة الدين إلى الدخل البالغة ٥٠٪ نفسها، وكذلك اختبار الضغط بنقطتين إلى أربع نقاط فوق السعر الحالي. ويلخّص مقالنا عن نسبة الدين إلى الدخل هذه القواعد.
السجلات التي يطلبها المقرضون عادةً
تختلف المتطلبات بين البنوك، لذلك اعتبر هذه القائمة دليلًا على أنواع الأدلة المعتادة، وتأكد من القائمة الدقيقة مع المقرض الذي تتعامل معه.
- رخصة تجارية سارية، وعند الاقتضاء عقد التأسيس وتفاصيل الشركاء.
- قوائم مالية مدققة أو مراجعة لأحدث السنوات التي يطلبها المقرض.
- كشوف حساب بنكية للنشاط والحساب الشخصي تُظهر الدخل المنتظم والمصروفات.
- سجلات التسجيل الضريبي أو تسجيل ضريبة القيمة المضافة، إن انطبقت على نشاطك.
- تفاصيل أي شركاء أو كفلاء، وأي قروض تجارية قائمة.
لماذا يهم الاتساق
يبحث المقرضون عن نمط ثابت لا عن سنة واحدة قوية. فالنشاط الذي ينمو بثبات على مدى سنوات أسهل في التقييم من نشاط حقق ربحًا كبيرًا في فترة وخسارة في فترة أخرى. وإن انخفض دخلك في سنة حديثة، فجهّز تفسيرًا والمستندات الداعمة له قبل التقديم، لا بعد أن يطلبه المقرض.
يُستحسن أيضًا الفصل بين الحساب الشخصي وحساب النشاط قدر الإمكان. فالحركات المختلطة تجعل من الصعب على المختص بالتقييم أن يحدد أي دخل يمكن سداده منه.
خطة استعداد عملية
- ١اجمع سجلات ثلاث إلى خمس سنوات
اجمع الكشوف والرخص التي لديك، لتعرف ما الناقص قبل أن يطلبه أي مقرض.
- ٢احسب الدخل القابل للسداد
خذ الرقم بعد المصروفات الذي يمكن احتسابه بشكل معقول، واستبعد المكاسب لمرة واحدة. واسأل المقرض كيف سيعامل الباقي.
- ٣راجع ديونك القائمة
القروض الشخصية وقروض النشاط والتزامات البطاقات كلها تُحسب ضمن نسبة الدين إلى الدخل.
- ٤اختبر القسط بسعر أعلى
استخدم حاسبة الرهن العقاري لترى القسط إن ارتفعت الأسعار، لا عند سعر اليوم فقط.
متى تطلب المشورة مبكرًا
إن كنت تخطط للشراء خلال السنة القادمة، فتحدث إلى وسيط قبل توقيع اتفاقية البيع. فالسجلات التي يحتاجها المقرض قد تستغرق وقتًا في إعدادها، ومعرفة الحد المحتمل تساعدك على اختيار عقار يمكن تمويله. وإن كنت تشتري باسم شركة، فإن خدمة التمويل التجاري لدينا تغطي المتطلبات المختلفة التي تنطبق.
حين يكون الدخل غير منتظم أو موسميًا
يحصل كثير من أصحاب الأعمال الحرة على دخل متفاوت. وتنص اللائحة على أن المكافآت وغيرها من الدخل غير المعتاد أو المؤقت ينبغي خصمها، أو استبعادها إن لم تكن مضمونة. وهذا يعني للنشاط التجاري أن المقرض قد يبني تقييمه على الجزء الأكثر ثباتًا من دخلك لا على أفضل سنة لك. فالتجارة الموسمية والأعمال القائمة على مشاريع والأنشطة التي تعتمد على عميل واحد قد تُقيَّم بحذر أكبر لهذا السبب.
إن كان دخلك متفاوتًا، فمن المفيد أن تُظهر سجلًا أطول وأن تشرح النمط. وجدول بسيط للدخل حسب السنة والربع، مع أسباب أي تراجع، غالبًا ما يكون أقنع من رقم واحد مرتفع.
الشركاء والمساهمون والمتقدمون المشتركون
إن كنت تملك جزءًا من شركة، فسيسأل المقرض عادةً عن الجزء الذي يخصك من الدخل، وهل يستطيع النشاط الاستمرار في دفع المبالغ نفسها إن انسحبت أو خففت مشاركتك. وفي الطلب المشترك تُضاف دخول الطرف الآخر وديونه إلى التقييم، لذلك يجب أن تكون سجلات الطرفين كاملة. واتفاقيات واضحة بين الشركاء، ودليل على أن النشاط مستقر دون أي شخص بعينه، تجعل المراجعة أيسر.
المصادر
- دليل قواعد المصرف المركزي الإماراتي، لائحة الرهون العقارية، المادة ٢ (متطلبات إدارة المخاطر) والمادة ٣ (النسب المهمة)، بما في ذلك قواعد مصدر السداد. النسخة المدمجة ٢ بتاريخ ٨ أبريل ٢٠٢٠.
- تمت المراجعة مقابل المصدر أعلاه في ٢٧ أكتوبر ٢٠٢٦. قائمة المستندات إرشاد عام، ولكل مقرض متطلباته.
الأسئلة الشائعة
الرخصة عادة نقطة البداية وليست الملف كاملًا. فالمقرضون يطلبون أيضًا سجلات مالية تُظهر أن دخلك موثوق ومستدام.
ينظر المقرضون عادةً إلى الدخل بعد مصروفات النشاط. اسأل المقرض كيف يحسب الدخل القابل للسداد لنوع نشاطك.
لا يجوز استخدام مكافأة نهاية الخدمة في سداد الرهن وفق قواعد المصرف المركزي. ويجب أن يأتي السداد من الراتب أو من دخل تجاري أو إيجاري يمكن التحقق منه.
هذا المقال معلومات عامة عن التمويل العقاري في الإمارات، صحيحة بحسب علمنا بتاريخ ٢٧ أكتوبر ٢٠٢٦. وهو ليس نصيحة مالية. تتغيّر الأسعار والرسوم ومعايير التمويل، وتحدّدها كل جهة تمويل وجهة منظِّمة — فتحقّق من التفاصيل لحالتك.
