نقل الرهن العقاري في الإمارات: مقارنة التكلفة الحقيقية للتحويل

يفكر كثير من أصحاب المنازل في نقل رهنهم إلى بنك آخر عند انتهاء الفترة التمهيدية أو الثابتة، أو عندما يعرض مقرض آخر سعرًا أقل. وقد يوفّر النقل المال، لكن السعر المعلن جزء واحد من الحساب. فرسوم السداد وتكاليف التسجيل وتكاليف المقرض الجديد كلها تُحتسب.

يشرح هذا المقال الرسوم المعمول بها في الإمارات، ويقدّم اختبارًا بسيطًا لنقطة التعادل تستطيع تطبيقه قبل أن تلتزم. وللاطلاع على نظرة عامة عن إعادة التمويل، انظر خدمة إعادة التمويل لدينا.

سقف رسوم السداد المبكر

قد يفرض بنكك الحالي رسومًا على سداد القرض قبل موعده، أو على السداد الجزئي. وبالنسبة لقروض المنازل يحدد المصرف المركزي هذه الرسوم بـ١٪ من الرصيد القائم أو ١٠٬٠٠٠ درهم، أيهما أقل. وقد ورد هذا السقف في الملحق ٢ من اللائحة ٢٩ لسنة ٢٠١١ بشأن الرسوم على العملاء الأفراد، ويسري الحد نفسه على السداد الجزئي.

بما أن السقف هو الأقل من رقمين، فإن الرسم على رصيد كبير يكون عادة ١٠٬٠٠٠ درهم. فعلى رصيد ١٫٢ مليون درهم تكون ١٪ منه ١٢٬٠٠٠ درهم، فيُطبّق سقف ١٠٬٠٠٠ درهم. ويمكن أن يكون الرسم الفعلي أقل من السقف، لذلك راجع جدول الرسوم في عقد قرضك، فالبنوك ملزمة بالإفصاح عن رسومها.

رسم دائرة الأراضي والأملاك على الرهن

عند تسجيل رهن على عقار، أو نقله من مقرض إلى آخر، تحصّل دائرة الأراضي والأملاك ٠٫٢٥٪ من قيمة الرهن. وتصف خدمة نقل الرهن لدى الدائرة الرسم نفسه لرهن عادي. فعلى قرض جديد بقيمة ١٫٢ مليون درهم يبلغ الرسم ٣٬٠٠٠ درهم، إضافة إلى أي رسوم إدارية تظهر على صفحة الخدمة وقت التقديم.

اختبار بسيط لنقطة التعادل

احسب تكاليف التحويل لمرة واحدة، ثم اقسمها على التوفير الشهري. والناتج هو عدد الأشهر التي تحتاج إلى الاحتفاظ بالقرض الجديد حتى يسدّد التحويل نفسه.

1. ١
   اجمع التكاليف لمرة واحدة

   رسم السداد لدى بنكك الحالي، ورسم دائرة الأراضي والأملاك البالغ ٠٫٢٥٪ على القرض الجديد، وأي رسوم تقييم أو ترتيب أو رسوم قانونية يطلبها المقرض الجديد.

2. ٢
   احسب التوفير الشهري

   قارن القسط الشهري للقرض الحالي بالقسط الجديد، على الرصيد نفسه والمدة المتبقية نفسها.

3. ٣
   اقسم التكاليف على التوفير

   إذا كانت النتيجة ٢٤ شهرًا وكنت تتوقع البيع أو إعادة التمويل خلال ١٨ شهرًا، فلن يسدّد التحويل نفسه وفق هذه الافتراضات.

توقيت التحويل

غالبًا ما يكون انتهاء الفترة الثابتة أو التمهيدية أنسب وقت للمراجعة، لأن السعر قد يرتفع إلى المستوى المعتاد. ابدأ قبل عدة أشهر، فالمقرض الجديد يحتاج إلى وقت لتقييم العقار واعتماد الطلب والتنسيق مع بنكك الحالي.

إن تغيّر دخلك أو ديونك، تحقق أولًا من نسبة الدين إلى الدخل لدى المقرض الجديد. فالحد البالغ ٥٠٪ واختبار الضغط نفسهما يسريان على التحويل كما يسريان على الشراء الجديد، كما يشرح مقالنا عن نسبة الدين إلى الدخل.

المصادر

• دليل قواعد المصرف المركزي الإماراتي، الملحق رقم (٢)، الحد الأقصى للرسوم على العملاء الأفراد، ويشمل سقف السداد المبكر والجزئي لقروض المنازل (١٪ أو ١٠٬٠٠٠ درهم).
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي، خدمة نقل الرهن وطلب تسجيل الرهن، ٠٫٢٥٪ من قيمة الرهن.
• تمت المراجعة مقابل المصادر أعلاه في ٢٧ أكتوبر ٢٠٢٦. مثال القرض البالغ ١٫٢ مليون درهم توضيحي.